Hovedstadens boligpriser brager op – analyse af 30 års priser viser noget andet

Nye boligkøbere især i hovedstaden kan bare sidde og se på, mens priserne i øjeblikket stiger måned for måned. Alene i oktober steg huse og lejligheder i hovedstaden med henholdsvis 0,8 og 1,4 procent. Det viser de seneste opgørelser fra ejendomsmæglernes fælles portal Boligsiden. På landsplan er huspriserne over det seneste år steget med 4,2 procent og ejerlejlighederne med 5,1 procent. Og i Region Hovedstaden er huse og lejligheder steget med henholdsvis 5,1 og seks procent. Det har givet ejerne en værdistigning på henholdsvis 10.000 og 13.600 kroner om måneden til og med oktober i år. Men prisstigningerne er faktisk ikke så høje, som de ved første øjekast ser ud. Det viser en analyse af hovedstadens boligpriser fra 1992 til nu, som cheføkonom ved Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig har lavet for Berlingske. Hvis vi går fem år tilbage og tilmed beregner prisstigningerne kommune for kommune samt fordelt på huse og lejligheder, så kommer højdespringeren lige nøjagtig op på en 40 procents prisstigning. Det er Københavns kommunes parcelhuse. Men i mange andre af hovedstadens kommuner som Tårnby og Herlev er boligpriserne kun steget med det halve over fem år. Og det er langt mindre, end mange af hovedstadens boligejere tidligere har været vant til at få i prisstigninger på deres mursten. Viser et andet billede Christian Hilligsøe Heinig har beregnet den historiske prisudvikling siden 1992 – og som stigninger over femårige perioder. Han har beregnet den for både huse og ejerlejligheder i København by og Region Hovedstaden, og så viser der sig et andet billede. »Både den typiske (medianen, red.) og gennemsnitlige prisvækst over en femårig periode har været på i omegnen af 40-50 procent. Set i lyset af det, så er den aktuelle prisstigningstakt over de seneste fem år knap så imponerende,« konkluderer Christian Hilligsøe Heinig med henvisning til, at priserne på ejerlejligheder i København kun er steget med 33 procent, mens parcelhuse i København er steget med 40 procent i perioden. Men han peger også på, at de seneste års prisstigninger er sket på trods af økonomisk modvind fra flere sider. Cheføkonomen kalder den forløbne håndfuld år for »en turbulent periode« med først og fremmest en global pandemi af corona, der gav økonomisk usikkerhed. Dernæst blev vi ramt af en energi- og inflationskrise, der ramte danskeres privatøkonomi i form af galopperende priser. Og endelig blev en skattereform med nye og i mange tilfælde højere boligskatter for nye boligejere sat i søen, da året skiftede til 2024. »Alt det har da også betydet, at de samlede omkostninger ved at købe og eje en bolig i københavnsområdet er steget betydeligt gennem de seneste fem år,« påpeger Christian Hilligsøe Heinig. Han peger på den såkaldte boligbyrde, som er den andel af danskernes disponible indkomst, der går til at finansiere og eje en bolig – med andre ord de to boligskatter, grundskyld og ejendomsværdiskat, samt ydelserne på lån. En voldsom overraskelse Boligbyrden på det københavnske boligmarked generelt er tæt på at være på et historisk højt niveau – kun en spids under toppen fra før finanskrisen. Men på det brede parcelhusmarked peger boligbyrden på, at markedet faktisk er en lille smule under det historiske gennemsnit, mens den seneste tids pæne lønstigninger og rentefald på parcelhusmarkedet i Storkøbenhavn har sat sig som en lavere boligbyrde. Det er ikke på samme måde slået igennem på det københavnske marked for ejerlejligheder, hvor boligbyrden ikke er faldet. »Her er rentefald og indkomststigninger i stedet blevet omsat til nye prisstigninger. Det må siges at være en voldsom overraskelse, at priserne på ejerlejligheder i København nu er cirka fem procent over niveauet fra december 2023 – og dermed fra før boligskattereformen trådte i kraft,« mener Christian Hilligsøe Heinig. Prisstigningen kommer oven i købet efter kraftige prisstigninger og høj omsætning af lejligheder i København gennem 2023, hvilket skyldes, at eksisterende ejere ved overgangen til de nye skatter fik den såkaldte skatterabat, så længe de ejer boligen. Skatterabatten betyder, at de kan fortsætte med den oprindelige og typisk lavere boligskat – dog kun som udgangspunkt for eventuelle fremtidige skattestigninger. »De fleste økonomer inklusive os selv ventede prisfald på det københavnske marked for ejerlejligheder i 2024,« erkender cheføkonomen. Lille effekt af renter Men det er ikke kun den udeblevne effekt af boligskattereformen på københavnske ejerlejligheder, der har overrasket økonomerne. »Vi er også blevet overrasket over, hvor lille en effekt de kraftige rentestigninger reelt har haft på boligmarkedet,« siger Christian Hilligsøe Heinig. Boligejerne har over de seneste år oplevet rentestigninger på i omegnen af fire procentpoint på de fleste realkreditlån. Normalt vil de økonomiske modeller for boligmarkedet forudse, at en rentestigning på et procentpoint isoleret set medføre et fald i boligpriserne på seks til otte procent. »Det har vi på ingen måde oplevet, og selv om boligpriserne var under betydeligt pres i andet halvår 2022, så kom boligmarkedet relativt hurtigt tilbage på sporet. I dag er huspriserne på landsplan kun cirka to procent fra pristoppen i 2022, mens priserne på ejerlejligheder i København har vundet det tabte igen og har de højeste nominelle priser nogensinde,« siger Christian Hilligsøe Heinig. Når der tages højde for inflationen, er prisniveauet dog langt fra at være historisk højt i forhold til det seneste årti. Cheføkonomen kan se flere forklaringer på, at rentestigningerne ikke er slået igennem i københavnerpriserne, som de plejer. Derfor rammer renter ikke Den første af dem skyldes en stramning af reglerne, når du bliver kreditvurderet. Stramningen har sat et skarpere lys på boligejeres udbetaling, rådighedsbeløb, gæld i forhold til indkomst og effekt af en rentestigning, hvis de vil vil have flekslån. Og det har gjort boligejere mindre rentefølsomme over for en rentestigning. På den anden side betyder det også, at rentefald ikke får boligpriserne til at stige så meget, som de tidligere har gjort på grund af rentefald. Den næste grund er ifølge Christian Hilligsøe Heinig, at mange boligejerne har forventet, at de kraftige rentestigninger var midlertidige. »Det har vi set i forhold til låntagernes valg af lån, hvor der har været en søgning mod kort variabel rente – også selv om det har været dyrere end længere rentebinding. Men man har ikke villet risikere at tage lang rentebinding og dermed ikke få glæde af et potentielt kommende rentefald,« vurderer han. Hvis boligejerne og boligkøberne med andre ord forventer, at rentestigninger er midlertidige, så har en stigende rente en mindre effekt end ellers på boligmarkedet, da en kommende lavere rente et stykke hen ad vejen indregnes i køb- og salgsbeslutningerne. Så er der boligbyrden, som er »særdeles høj« på det københavnske marked for ejerlejligheder. Og det giver bekymrede rynker hos boligøkonomer. Det er de rige, der køber Men Christian Hilligsøe Heinig påpeger problemer med at måle boligbyrden rigtigt – især i forhold til boligejernes indkomster. Udviklingen i indkomsterne for netop dem, som træder ind på markedet, kan ikke følges specifikt. »Det københavnske marked for ejerlejligheder udgør en meget lille andel af det københavnske boligmarked, og da mange gerne vil ind på boligmarkedet, så er det især dem med høje og stigende indkomster, som lykkes med at komme gennem nåleøjet,« siger han. Det tyder på, at niveauet for boligbyrden er overvurderet, fordi gennemsnitstallet netop ikke kan tage højde for, at det er de mest vellønnede, der køber. Endelig kan beregningen af boligbyrden heller ikke tage højde for, at der er boligkøbere, der hjælpes godt på vej af robuste formuer i familien. For husenes vedkommende er boligbyrden i Storkøbenhavn faldende og et godt stykke fra tidligere topniveauer. https://www.berlingske.dk/dine-penge/hovedstadens-boligpriser-brager-op-analyse-af-30-aars-priser-viser